실거주 목적으로 집을 샀다면? 임차인 퇴거 요청 타이밍 총정리 🏠
안녕하세요 여러분!
아파트를 매수했는데, 기존 세입자가 거주 중이라면 가장 먼저 떠오르는 고민이 있죠.
“언제쯤 임차인에게 퇴거 요청을 할 수 있을까?”
특히 실거주를 목적으로 매수한 경우, 임차인의 계약 기간이 남아 있다면 언제, 어떤 조건에서 퇴거를 요구할 수 있는지가 궁금하실 텐데요.
오늘은 임대차보호법에 따른 임차인의 권리 보호 기간, 갱신요구권 조건, 실거주 목적 시 퇴거 가능 조건까지 모두 알려드릴게요!
📋 목차
그럼 첫 번째로, 임대차 계약 기간 중엔 어떤 제한이 있는지부터 알아볼게요!
임대차 계약 기간 중엔 퇴거 요청이 불가능할까? ⏳
기존 임차인의 계약 기간은 '법적 권리'로 보호돼요
기존 세입자가 계약서에 명시된 기간까지 거주할 수 있는 권리는 임대차보호법에 의해 보장됩니다.
즉, 임대차 계약 기간 중에는 새로운 소유자(매수자)라도 세입자의 퇴거를 강제할 수 없습니다.
이는 ‘대항력 있는 임차인’이 우선 보호 대상이기 때문이에요.
집을 매수했더라도 기존 임대차 계약은 승계됩니다
부동산 매수인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계하는 의무가 있어요.
매수 시점에 임차인이 전입신고 + 확정일자 + 점유를 모두 갖췄다면, 계약 종료일까지 퇴거 요청은 불가합니다.
계약 만료가 가까워졌을 때만 협의 가능
계약 종료가 임박하면 세입자와 협의해 자진 퇴거를 유도하거나, 실거주 의사를 밝히고 갱신을 거절할 수 있습니다.
다만, 이때도 일정한 조건과 절차를 지켜야 합니다. 그 기준은 다음 STEP에서 자세히 알려드릴게요!
세입자의 ‘계약갱신요구권’, 최대 몇 년까지 보호될까? 🧾
계약갱신요구권은 1회, 2년 연장 가능!
2020년 7월 이후 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 1회에 한해 2년 계약 연장을 요구할 수 있어요.
이로써 최대 4년간 거주할 수 있는 권리가 보장되죠.
갱신요구권 행사 조건은?
- 임차인이 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 의사를 밝혀야 합니다.
- 임대인이 정당한 거절 사유가 없으면 이를 수용해야 해요.
단, 예외 상황도 존재합니다
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 임대인이 실거주할 경우 | 갱신요구를 거절할 수 있음 |
| 임차인의 귀책 사유 | 임대료 연체 등 계약 위반 시 갱신 거절 가능 |
그럼 다음으로, 집주인이 갱신요구권을 거절할 수 있는 구체적인 조건들을 살펴볼게요!
집주인이 갱신요구를 거절할 수 있는 조건은? ❗
정당한 사유가 있다면 거절 가능해요
임차인이 계약갱신을 요구하더라도, 임대인이 정당한 사유를 제시하면 갱신을 거절할 수 있어요.
가장 대표적인 정당한 사유는 실거주 목적입니다.
갱신거절이 가능한 주요 사유
| 거절 사유 | 적용 조건 |
|---|---|
| 임대인 또는 직계존비속의 실거주 | 입주 후 최소 2년간 실제 거주해야 함 |
| 임차인의 계약 위반 | 3기 이상 임대료 연체, 무단 전대 등 |
| 재건축 또는 철거 예정 | 정비사업 인가 등 법적 근거 필요 |
실거주를 이유로 갱신 거절 시 꼭 지켜야 할 것
- 계약만료 2개월 전까지 서면으로 갱신 거절 의사 통보
- 계약 해지 후 실제로 입주해 2년 이상 거주해야 정당성 인정
- 이를 지키지 않으면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있음
다음은 실거주 의사를 입증하는 방법과 관련 서류들을 안내해드릴게요! 🏘️
실거주 의사를 어떻게 입증해야 할까? 🏘️
실거주 목적임을 증명하는 자료가 중요해요
계약갱신요구를 거절할 때 “실제로 내가 이 집에 들어가 살겠다”는 점을 객관적으로 보여줘야 합니다.
입주 후 2년 이상 거주할 계획이 있다면, 다음과 같은 자료들을 준비해두세요.
실거주 입증에 활용할 수 있는 서류
- 가족 전입 예정 주민등록초본 또는 주민등록 이전 계획서
- 기존 거주지 퇴거 계획 (임대차계약 종료 예정 등)
- 자녀 학교 배정 관련 신청서류 (초중고 자녀가 있다면)
- 실제 입주 후 전입신고 증명서 (이후 제출 필요)
위반 시 임차인이 손해배상 청구할 수 있어요
실거주 목적이라고 해놓고 입주하지 않거나, 단기간 거주 후 전세로 다시 돌리면 임차인에게 손해배상금(월세 3개월치 등)을 지급해야 할 수 있어요.
그렇다면 세입자와 분쟁 없이 매끄럽게 퇴거를 요청하려면 어떤 타이밍이 좋을지 알아볼게요! ⏱️
임차인과 분쟁 없이 퇴거를 요청하려면? ⏱️
계약 만료 ‘2개월 전’까지 서면 통보가 원칙!
계약갱신요구권은 임대차 만료 6개월~2개월 전 사이에만 행사할 수 있기 때문에, 집주인도 이 기간 내에 갱신 거절 의사를 전달해야 합니다.
특히 문자보다는 등기우편이나 내용증명 형태로 확실하게 남기는 것이 좋아요.
실거주 입증이 어려운 경우, 협의가 최선
- 세입자에게 충분한 설명과 이사 준비 시간을 제공해 신뢰를 쌓으세요.
- 필요하다면 이사 비용 일부 지원 등을 통해 자진 퇴거를 유도하는 것도 좋은 방법입니다.
계약 중도 해지는 세입자 동의 없이는 불가능
집을 매수했다고 해도 기존 계약이 남아 있다면 임차인의 자발적 동의 없이는 퇴거 요청이 불가능해요.
계약 만료 시점을 기준으로 실거주 목적을 밝히며 갱신을 거절하는 방식이 가장 안전하고 분쟁도 적습니다.
다음은 이와 관련해 가장 자주 묻는 질문들을 FAQ 형식으로 정리해드릴게요! ❓
자주 묻는 질문 (FAQ) ❓
Q1. 계약 갱신요구권은 무조건 2년 연장되나요?
아니요. 1회에 한해 2년 연장 가능하며, 그 이상은 임대인의 동의가 있어야 합니다.
Q2. 계약기간 중 실거주할 사정이 생기면 중도해지 가능할까요?
임차인이 동의하지 않으면 중도해지는 불가하며, 임대인은 계약 기간을 반드시 보장해야 합니다.
Q3. 실거주 목적으로 갱신을 거절했는데 실제로 안 들어가면?
임차인이 손해배상을 청구할 수 있어요. 월세 상당액 3개월치 등 배상 사례도 존재합니다.
Q4. 가족이 대신 거주해도 실거주로 인정되나요?
네. 임대인 본인 또는 직계존비속(부모, 자녀)이 실제 거주하는 경우도 실거주로 인정됩니다.
Q5. 임차인이 실거주를 의심하며 거부할 수 있나요?
계약 만료 전 서면 통보와 입증 자료가 충분하다면, 임대인의 실거주 의사를 막을 수 없습니다.
이제 마지막으로 전체 내용을 정리하며 마무리해볼게요! ✅
마무리하며 ✅
실거주를 목적으로 주택을 매수한 경우라도 임차인의 계약기간과 법적 권리를 충분히 존중해야 한다는 점,
꼭 기억해 주세요.
임대차보호법은 세입자의 최소 4년간 거주 권리를 인정하고 있기 때문에,
정해진 절차와 요건을 갖춰야만 갱신 거절이 가능합니다.
무리하게 퇴거를 요구하기보다는 협의와 증빙을 통해 분쟁을 최소화하는 방향이 현명하겠죠.
오늘 글이 실거주를 고민 중이신 분들께 도움이 되셨길 바라며, 유익하셨다면 댓글과 공감도 남겨주세요!
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